Universitat Rovira i Virgili

Cataluña aprobará una modificación del Código Civil que incluye las tenencias intermedias propuestas por la Cátedra de Vivienda

Jueves, 24 de julio de 2014

Adquirir una vivienda en propiedad, o bien alquilarla (en algunos casos con opción a compra), son hasta el día de hoy las dos únicas formas de acceder a la vivienda en Cataluña. Pero esto cambiará a finales de año con la introducción de las tenencias intermedias, una nueva fórmula legal que permite la adquisición progresiva o temporal de una vivienda, según las posibilidades y necesidades de los compradores. Las tenencias intermedias mezclan las ventajas de la propiedad y del alquiler (estabilidad, asequibilidad y flexibilidad) en una misma fórmula, y están dirigidas a familias con ingresos medios, con el objetivo de evitar el sobreendeudamiento. Son el resultado del trabajo de investigación de 4 años de la Cátedra de Vivienda de la URV, que está dirigida por el catedrático de Derecho Civil Sergio Nasarre.

Con la aprobación de esta modificación del Código Civil Catalán, aquellos que quieran acceder a la vivienda tendrán dos nuevas formas de hacerlo: la propiedad compartida y la propiedad temporal. Las personas que se beneficien de estas tenencias "disfrutarán de los mismos derechos que los propietarios, ya que lo serán a todos los efectos", explica Nasarre, pero con la asequibilidad que supone fraccionar el precio según el tiempo y el porcentaje de propiedad.

Adquisición progresiva y/o por un número de años determinado

Pero, ¿cómo funcionan las tenencias intermedias? En el caso de la propiedad compartida, el comprador va adquiriendo la vivienda de forma progresiva, a lo largo del tiempo. Es, por tanto, propietario de una parte de ésta, por ejemplo de un 25%. Por la parte restante (en el ejemplo, 75%), que pertenece al vendedor, el primero le tiene que pagar un alquiler al segundo. El comprador tiene derecho a ir adquiriendo cada vez más porcentaje de la vivienda -según un calendario que puede estar fijado de antemano o no-, lo que está incentivado por una reducción proporcional del precio del alquiler, con el objetivo final de ser propietario del 100% del inmueble. Además, se le considera propietario desde el primer momento, y participa de las decisiones de la comunidad de vecinos, paga todos los gastos, etc. El vendedor, por su parte, se limita a cobrar el alquiler por la parte del inmueble que todavía le pertenece y se reserva el derecho de emprender acciones para evitar su deterioro.

Quien adquiere una vivienda mediante una propiedad temporal lo hace por un número de años determinado, entre 6 y 99. Esto permite comprarla "por el tiempo que realmente la necesitas, y durante este periodo eres su propietario y nadie puede echarte, ni subirte un alquiler", explica Nasarre. Terminado el plazo, el vendedor recupera, sin coste, la propiedad del inmueble. La propiedad temporal y la propiedad compartida no son excluyentes y se pueden combinar, fraccionando el dominio sobre la vivienda y, por tanto, su precio. Además, estas tenencias se pueden dar tanto entre particulares, como con administraciones públicas o entidades bancarias.

Reacción a las políticas de vivienda en España

Las tenencias intermedias "son una alternativa a la propiedad, en un país donde el alquiler no lo es", justifica Nasarre. Y es que la última reforma de la ley que regula los alquileres "debilita la situación del inquilino, limitando sus derechos y su estabilidad". El investigador explica que, según esta ley, el inquilino debe rendir cuentas ante el propietario cada 3 años, y éste puede echarle o subirle el precio. "Esto reserva el alquiler sólo a personas con alta movilidad", añade.

Nasarre explica que esta ley es opuesta a las políticas de vivienda de países como Alemania, Suiza y Austria, que son los que más tasa de alquiler tienen en Europa (entre el 40 y el 55 %). "En estos países la ley ampara a los inquilinos, que disfrutan de contratos indefinidos, pueden subarrendar unilateralmente el inmueble, etc.", explica Nasarre. "No hay ningún país europeo que, liberalizando las políticas de alquiler, haya aumentado su tasa". Por ello, "aquellos países donde, por decisión política, el alquiler no es una alternativa estable a la propiedad, necesitan soluciones como las tenencias intermedias" que ya funcionan en Inglaterra y los Países Bajos, y siguen las últimas recomendaciones de la Unión Europea en materia de vivienda.

Reforma estructural contra el sobreendeudamiento

Otro objetivo de las tenencias intermedias es evitar el sobreendeudamiento de las familias que tienen ingresos medios. "Estas familias no pueden beneficiarse de ayudas públicas a la vivienda, pero tampoco tienen suficientes recursos para acceder al mercado libre de la propiedad sin endeudarse más de la cuenta", explica Sergio Nasarre. Se recomienda que como máximo el 30% de los ingresos familiares se dediquen a la vivienda.

En este sentido, según Nasarre esta es una reforma estructural, no coyuntural, que pretende evitar futuras burbujas, mediante formas de tenencia que se adaptan a las posibilidades de cada familia. Además, las tenencias intermedias pueden ser de utilidad en el contexto actual, para evitar desahucios: "Si una familia ha pagado parte de la hipoteca, mediante esta fórmula podría transformar una propiedad absoluta en una temporal, por la parte que ya tiene pagada, y empezar a pagar un alquiler por el resto", explica.

Tarragona, clave en las políticas de vivienda en Cataluña

La Cátedra de Vivienda de la URV -la única de carácter internacional e interdisciplinario dedicada a este ámbito que hay en España- trabaja en diversas cuestiones con el objetivo de trasladar los resultados de su investigación en políticas de vivienda a la sociedad. En este sentido, colabora con entidades como el Ayuntamiento de Barcelona, la Generalitat, el Gobierno de España, la Comisión Europea, Amnistía Internacional y Sostre Cívic, en investigaciones que abarcan temas como la gestión de la vivienda social, la rehabilitación por alquiler (pagar el alquiler mediante la rehabilitación del inmueble, y no con dinero), o la vivienda y los derechos fundamentales.

Precisamente el pasado 19 de junio de 2014, Nasarre compareció en el Parlamento de Cataluña para explicar la reforma de la ley de la propiedad horizontal catalana; esta ley, que en los años 60 generalizó el acceso a la propiedad de la vivienda, hace referencia a las edificaciones donde viven varias familias, como por ejemplo los bloques de pisos, y a las comunidades de vecinos. Nasarre informó sobre la propuesta de la Generalitat, asesoró a los parlamentarios y aprovechó para responder las preguntas que éstos le formularon sobre las tenencias intermedias.

  • El investigador Sergio Nasarre, elegido miembro del comité de coordinación de ENHR

  • Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil y director de la Cátedra de Vivienda de la URV, ha sido elegido miembro del comité de coordinación de la European Network for Housing Research (ENHR), la mayor red de investigadores sobre vivienda en Europa y la más reconocida a nivel internacional. Nasarre accede como experto en políticas de vivienda en España y avalado por el éxito del congreso internacional que ENHR y la URV organizaron en Tarragona en 2013. "Para la Càtredra y, sobre todo, para la URV, este nombramiento es muy importante, tanto por el trabajo que haremos como por la visualización que conllevará ", explica el investigador.

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Las tenencias intermedias se comenzarán a utilizar en los próximos meses, después de la aprobación del Parlamento de Cataluña.

El investigador Sergio Nasarre dirige la Cátedra de Vivienda de la URV.